El presidente de la Federación de Inquilinos, Gervasio Muñoz, dialogó con C5N.com sobre la imposibilidad de acceder a la casa propia: “En Argentina ningún trabajador pudo, puede, ni podrá comprarse una vivienda con su salario por dos condiciones estructurales: primero, porque está dolarizada desde la última dictadura. Y segundo, si no se regula la renta (valor del suelo, de la vivencia y el alquiler) los precios de venta seguirán siendo solo para un pequeño grupito del poder económico que especula".
Por su parte, el director comercial de Adrián Mercado Real Estate, Eduardo Petrolati, aseguró a este medio que hay un desfasaje entre el costo del m2 y el sueldo de un trabajador de clase media, tomando como parámetro el salario promedio de un empleado de comercio, de $800.000 mensual: “El peor escenario fue en 2019, cuando para comprar un m2 se necesitaban 8 sueldos promedio. Hoy en día ese ratio mejoró porque estamos en 3 y 3,5 salarios promedio necesarios”. El profesional advirtió que estos números se quedaron en la “teoría” porque en la realidad la situación no mejoró.
Comparando con el Censo anterior, el Censo 2022 demuestra que el acceso a la vivienda en la Ciudad tiene una tendencia regresiva. En los últimos 10 años, la proporción de viviendas propias se redujo un 8%.
Financiación privada para unos pocos
Los bancos privados tienen líneas de crédito para la compra de la primera vivienda, pero está restringida para una porción muy pequeña de la sociedad o destinada a una porción muy chica de clientes. “Tenés que ganar 6.000.000 de pesos por mes para afrontar las cuotas y un importe de entre 20.000 y 40.000 dólares para el anticipo”, remarcaron desde Adrián Mercado.
Estas condiciones selectivas implican que las áreas crediticias otorguen préstamos hipotecarios con márgenes de seguridad muy altos y “para una población muy reducida”.
En cuanto al resto de los argentinos, a partir de desincentivar los créditos del Estado como el PROCREAR (Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar) y otras formas de financiación pública que alcanzaban niveles más masivos, hoy están vedados.
"El objetivo de acceder a la primera vivienda es imposible y el escenario va a ser peor”. "El objetivo de acceder a la primera vivienda es imposible y el escenario va a ser peor”.
En esta misma línea opinó el CEO de Sr. House Real State, Pablo Giunta, en diálogo con C5N: "El tema es dramático porque hay un 35% de la población argentina que no tiene vivienda. Entre estos, el 50% de las personas que viven en la Ciudad alquilan".
Para tomar dimensión de la crisis habitacional, Giunta comparó los casos de personas sin vivienda Estados Unidos y el país: “En Argentina, con 46 millones de habitantes faltan 4 millones de viviendas, y en Estado Unidos que son 330 millones de personas, también hay un déficit habitacional de 4 millones de unidades de vivienda”, resaltó el especialista en inversiones.
El problema mayor está en la base de la pirámide, es decir, en la gente de menos recursos o la llamada clase baja. "Pagar un crédito hipotecario de 300 mil dólares te puede llevar vida entera, a lo largo de 30 años", sentenció.
El asesor financiero planteó que una programa de viviendas ordenaría un poco la situación de crisis económica social que se agudizó con el actual Gobierno: "Con un 53% pobreza y 18% de indigencia, en medio de una recesión severa, una estrategia sería generar una gran industria del crédito hipotecario porque tiene un efecto dinamizador y multiplicador de empleo como solo lo puede hacer la construcción".
Por otra parte, los jóvenes que son propietarios alcanzan apenas 10%, mientras que la mayoría consideran como un sueño lejano la posibilidad de acceder a una vivienda propia, de acuerdo a una encuesta realizada por Zonaprop. Los datos se dividen entre quienes compraron (32%) y heredaron (68%), y los primeros lo hicieron en su mayoría con sus ahorros (67%) o con un crédito hipotecario (22%). "Sólo el 15%, entre los 18 y 40 años, considera que con ahorros y esfuerzos es posible alcanzar la meta". "Sólo el 15%, entre los 18 y 40 años, considera que con ahorros y esfuerzos es posible alcanzar la meta".
El último programa de construcción y compra de vivienda fue el PROCREAR en 2012
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Compra de viviendas: volvió el inversor para renta
La compraventa de inmuebles en la Ciudad creció más de 30% en septiembre, y según los especialistas responde a la vuelta del inversor para la renta. Explicaron que hay una tendencia alcista en los departamentos a estrenar, "porque el constructor piensa en recuperar el costo de la construcción".
“Ahora el que tiene entre 80 y 100 mil dólares vuelve a volcarlo en el mercado y tiene una renta de 600 a 800 mil pesos mensuales. Esto hizo que la oferta de alquiler sea mayor y se frenaron un poco los precios pero no es un indicador de la reactivación de venta de departamento para vivienda”, detallaron a C5N en Adrián Mercado.
Según el índice Apymeco, de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires, en septiembre de 2024 el precio del metro cuadrado de la construcción registró un aumento del 1,85%, llegando a 1.480.528,22 pesos. Con este panorama del costo de la construcción dolarizado y al doble de lo que costaba el año pasado pronosticaron que “se va a terminar trasladando a las propiedades usadas”.
“El aumento del costo de la construcción en dólares en algún momento va a terminar impactando en el precio de los departamentos usados”. “El aumento del costo de la construcción en dólares en algún momento va a terminar impactando en el precio de los departamentos usados”.
Esta tendencia alcista en los departamentos a estrenar se explica porque el constructor lo ve desde la perspectiva del costo de reposición, es decir, con un costo de materiales en pesos al alza y un dólar frenado, el costo de construcción dolarizado subió al doble de lo que estaba el año pasado. "Esto va a impactar en precios y se va a presentar un aumento de los departamentos nuevos en dólares y tarde o temprano tendrás su correlato en la vivienda usada”, resaltó Petrolati.
El mercado de alquileres se desreguló con Javier Milei
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Cómo afecta la desregulación del sector inmobiliario
Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023 Milei desreguló la economía argentina. Entre los rubros que sufrieron cambios están los contratos que había con Ley 27737 que regía al sector inmobiliario.
Ahora, el plazo de los de los alquileres de viviendas se acuerda entre partes sin un mínimo legal. Además, el ajuste del valor del alquiler, la periodicidad, la moneda, entre otros puntos, se elige libremente entre locatario y locador.
El titular del sitio www.depa.com.ar, Miguel di Maggio, especializado en tasaciones, ventas y alquileres en CABA y GBA, planteó a C5N que "hay posibilidades reales de tomar un crédito". Su visión positiva radica en que "en los últimos 10 meses con la desregulación del sector bajaron un 30% los precios".
“Que es lo que quiere hoy un propietario y qué es lo que puede pagar un inquilino”.
Este mismo efecto se estaría reflejando en el sueño de la primer vivienda propia según Di Maggio, con 20 años de experiencia en el mercado: “Hoy el 10% de las escrituras se hacen mediante un crédito hipotecario. La situación del mercado inmobiliario mejoró y hoy tiene un movimiento que no tenía el año pasado".
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El derecho constitucional a la vivienda
En tiempos de endeudamiento serial del país con el Fondo Monetario Internacional y cuando la macroeconomía es la noticia diaria parece una utopía hablar del acceso a la vivienda.
Es un gran tema porque quita el sueño a millones de argentinos que no pueden ahorrar para comprar un terreno, sin créditos para la construcción y no heredan. Así, sin una planificación urbana, sin regulación estatal, aumenta la desigualdad en el ejercicio del derecho social y económico a la vivienda que dicta la Constitución Nacional.
Sería una verdadera revolución idear un sistema que vuelva a dar crédito para los empleados formales, y para los que son sus propios jefes, los monotributistas, pero que ese préstamo en cuotas se proyecte en el tiempo y se termine pagando. Que no termine en un problema como los créditos UVA de la presidencia de Mauricio Macri que ajustan mensualmente por inflación y son motivo del reclamo de los hipotecados.
En estos 40 años de Democracia la vivienda propia, que fue un indicador del progreso de la clase media y trabajadora, se volvió imposible. Si sólo interesa el negocio financiero de unos pocos y no una política de bienestar, el problema del déficit habitacional seguirá sin solución.
