Los precios de los alquileres se desaceleran, mientras aumenta la oferta

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires sufrió cambios significativos en los últimos años debido a la inflación, la Ley de Alquileres y la expansión de los alquileres temporarios. Todos estos factores contribuyeron a la distorsión de la oferta y la demanda, tanto en los precios, como en la disponibilidad de propiedades.

Esta nueva realidad afectó tanto a propietarios como inquilinos, pero también a las inmobiliarias que vieron resentida su actividad económica.

Según el último Index de Mercado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, del portal inmobiliario Zonaprop, los precios de los alquileres en CABA registraron un incremento de apenas 2,9% en febrero, lo que marca una fuerte desaceleración, si se lo compara con la fuerte escalada del 21% durante el mes anterior.

Asimismo, el informe destaca que la oferta de departamentos en alquiler creció un 20,6% luego de la derogación de la Ley de Alquileres, cuestión que mantenía al mercado a la expectativa.

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En esta línea, los nuevos contratos acumulan una suba del 286,7% en los últimos doce meses y avanzan por debajo de la inflación (292,3% interanual) pero por encima del ajuste del Índice de Contratos de Locación (159,4%), según el informe.

El DNU que derogó la ley de alquileres, entró en vigencia el 29 de diciembre y marcó un nuevo escenario para inquilinos y propietarios a fin de mitigar esta problemática. La normativa estableció que los contratos de alquiler se pueden realizar en cualquier moneda (por ejemplo, en dólares o criptoactivos) y por cualquier plazo, en tanto que los ajustes en el valor de los alquileres podrán ser pactados libremente por las partes.

Frente a este panorama, los representantes del sector inmobiliario se mantienen optimistas por las nuevas condiciones de mercado y esperan el aumento de la oferta se incremente aún más en los próximos meses, aunque admiten que los precios se tienen que acomodar a la baja.

De acuerdo con el relevamiento realizado en base a los avisos publicados en el portal en enero, el valor promedio de alquiler de un monoambiente en la ciudad asciende a $354.568 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $416.991 mensuales y una unidad de tres ambientes se alquila por $568.314 por mes.

El podio de los barrios más caros lo ocupa Palermo con un precio promedio de $501.375 por mes, seguido de Núñez y Belgrano con valores mensuales de $478.920 y $478.341, respectivamente. En una posición intermedia, se encuentran Almagro ($407.038), Parque Chacabuco ($384.647) y San Nicolás ($375.757). Por su parte, los barrios más económicos para alquilar son Liniers ($318.143 mensuales), seguido por La Boca ($327.360) y Mataderos ($333.837).

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Asimismo, del relevamiento se desprende que San Telmo y San Nicolás son las locaciones que sufrieron el mayor incremento interanual, con valores cercanos al 325%. Por el contrario, Santa Rita es el único barrio que tuvo un aumento de precios inferior a la media (235,3%).

Mercado de compra-venta

Según el informe de Zonaprop, los precios en los avisos de venta publicados en el portal registraron un incremento de 0,3% en febrero, con un valor promedio de cotización de u$s2.192 por metro cuadrado, en línea con el mes anterior.

De esta manera, el valor de los inmuebles continúa el sendero de recuperación de precios por octavo mes consecutivo.

El informe, detalla que los departamentos de pozo son los de mayor incremento en sus valores. A su vez, se reportó que el 67% de los barrios porteños registra subas en el precio.

De acuerdo con el relevamiento, las estadísticas de la industria permitieron visualizar un alza sostenida en la valuación de las propiedades en los últimos ocho meses y el precio por metro cuadrado registra una suba de 0,3% por primera vez desde 2019.

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Para las operaciones de compra-venta de inmuebles, el valor promedio de un monoambiente de 40 m2 se ubica en torno a u$s96.698. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de u$s115.848, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los US$160.079.

Durante el último año, las mayores subas en los valores de los inmuebles ofrecidos a la venta se dieron en Palermo (4,1%), Puerto Madero (3,5%) y Villa Crespo (3,4%), mientras que en los otros barrios porteños se detectó un retroceso en el precio que oscila entre 0,8% en Santa Rita y 6,2% en Parque Chacabuco.

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En 2024 el volumen de escrituras en CABA fue un 2% superior respecto al 2023. Sin embargo, no alcanzó los volúmenes registrados en 2018. Por otra parte, la cantidad de avisos retasados en el portal continúa retrocediendo y se ubicó en 6,7%. Este es uno de los principales factores que explican el cambio de tendencia en los precios a partir del segundo semestre del 2023.

El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (u$s5.819/m2), Palermo (u$s3.039/m2) y Belgrano (US$ 2.779/m2). Los barrios más económicos en la ciudad son Villa Lugano (u$s969/m2), Nueva Pompeya (u$s1.325/m2) y Villa Riachuelo (u$s1.451/m2).

Niveles de rentabilidad inmobiliaria

Según los cálculos de Zonaprop, la relación alquiler/precio subió a 4,74% anual, como consecuencia de la fuerte desaceleración en los precios de las propiedades en alquiler. En concreto, se necesitan 21,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 11% por debajo de lo requerido un año atrás.

De acuerdo con el sondeo, Balvanera, Paternal y La Boca resultaron ser los mejores barrios para los inversores que buscan rentabilidad ya que tienen un retorno promedio sobre el valor del alquiler entre 5,2% y 5,5% anual. Por el contrario, Villa Devoto y Palermo son los que menor rentabilidad generan (3,9% y 4%, respectivamente).