Alquilar en el AMBA, cada vez más difícil: contratos más cortos y aumentos más frecuentes

Una encuesta de inquilinos reveló que, a casi un año de la derogación de la Ley de Alquileres, primer punto del Decreto 70/2023 del presidente Javier Milei, las condiciones de alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) han empeorado en casi todos los aspectos, con contratos más cortos y aumentos más frecuentes, mientras "la situación económica de esta población se vuelve cada vez más frágil".

"El proceso de inquilinización producto del encarecimiento del suelo urbano y de la escasez de crédito hipotecario, entre otros factores, se dio de forma acelerada en los últimos años", comienza el informe realizado por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Escuela Interdisciplinaria de Alto Estudios Sociales (IDAES) de la UNSaM, el Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR) del Conicet y el Instituto de Geografía de la UBA.

"Según la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), entre 2017 y 2023 la tasa de hogares inquilinos en el AMBA subió del 15,8% al 18,4%. Si se tiene en cuenta solamente la ciudad de Buenos Aires, el salto fue aún mayor: del 29,5% al 36%", detallaron.

alquiler

"A partir de la liberalización del mercado de alquileres ya no existen plazos mínimos, moneda, ni frecuencia de actualización legales", destaca el informe.

La precarización de las condiciones no es nueva: los resultados de la encuesta muestran que, ya antes de la derogación, la mitad de los contratos de alquiler no respetaban la ley vigente. Sin embargo, "a partir de la derogación, las condiciones contractuales empeoraron aún más". "Desde 2024 los hogares inquilinos firman contratos por períodos más cortos. El porcentaje que firmó contratos por tres años de duración, el plazo establecido por la ley derogada, se redujo a la mitad: del 40% al 20%", ejemplifica el trabajo.

La disminución de los contratos, la reducción de la duración de los contratos y los incrementos más frecuentes del precio de alquiler aumentaron respecto al año anterior, y esto aumenta el pesimismo: son más los que piensan que van a vivir en una vivienda igual o peor que la actual (+10% respecto a 2022).

Por otro lado, la encuesta muestra una situación económica cada vez más precaria de la población inquilina: el 62% de los hogares inquilinos declara ingresos por debajo de la línea de pobreza. Además, casi el 40% destina más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler (6% más que el año pasado), el 60% está atrasado con el pago de los servicios básicos de los hogares y aumentó, también 6%, la cantidad de hogares que se endeudó para poder pagar el alquiler. Los hogares sostenidos por mujeres se encuentran más endeudados con empresas, bancos, comercios y familiares.

Pesos billetes

Los inquilinos destinan cada vez más porcentaje de su sueldo a alquilar.

Esto se enmarca en "la decisión del Gobierno nacional de quitar subsidios y habilitar aumentos de los bienes y servicios esenciales del sostenimiento de la vida", con un incremento del 374% del costo de los servicios desde diciembre, explicado principalmente por las actualizaciones de las tarifas del transporte, la energía eléctrica, el agua y el gas.

"A partir de la liberalización del mercado de alquileres ya no existen plazos mínimos, moneda, ni frecuencia de actualización legales. Se trata de una situación casi inédita en las ciudades del resto del mundo. Esto se hizo a través de un decreto de necesidad y urgencia, una herramienta prevista para circunstancias excepcionales que impidan el normal funcionamiento del Congreso. Sin embargo, la ley había sido discutida y modificada por el Parlamento apenas dos meses antes", señala el informe.

"Mientras que en otras ciudades del mundo se aplican medidas que protegen a la parte más débil de la relación contractual, el actual gobierno nacional dispuso una radical desregulación del mercado de alquileres y, como gestiones anteriores, omite toda política en beneficio de la población inquilina. Esto, según los datos relevados, repercute sobre los marcos mínimos de previsibilidad con los que debería contar un sector cada vez más numeroso y que tiene cada vez más dificultades para acceder a una vivienda digna", concluye.

Las preocupantes cifras de los inquilinos del AMBA

• El 62% de los hogares inquilinos del AMBA declara ingresos por debajo de la línea de pobreza.
• El 59% de los hogares solicitó dinero en bancos y financieras y/o a parientes y personas conocidas. Este número es similar al de 2022, pero aumentó la proporción de hogares endeudados que utilizan el dinero para pagar el alquiler (de 62% a 67%).
• El 60% de los hogares está atrasado con el pago de impuestos, servicios, cuotas de colegios, prepagas o repago de créditos y diferentes financiamientos públicos y privados.
• Uno de cada tres hogares inquilinos (36%) está hacinado. Entre los que están por debajo de la línea de pobreza eso sucede en uno de cada dos (55%). La mayor parte de las viviendas son de uno (27%) y dos ambientes (42%), mientras que los hogares inquilinos tienden a ser de dos (22%) o tres personas (25%).
• Quienes definieron su alquiler en 2024 pactaron mayoritariamente arreglos formales o informales por dos años (37%), mientras que el 41% de quienes firmaron antes de 2024 tiene aún contratos por tres años.
• Desde la derogación de la ley, el índice de inflación es la referencia más elegida para definir el porcentaje de aumentos (34%) y con una actualización trimestral o cuatrimestral en el 46% de los casos.
• El 69% de los hogares inquilinos se mudó por lo menos una vez en los últimos cinco años. Para aquellos en los que hay personas menores de 18 años, este número alcanza al 76%. En el 45% de los casos, la mudanza se debió a que no le renovaron el contrato o a que no pudieron continuar pagando el alquiler vigente y/o la renovación solicitada.
• Aumentó la proporción de hogares que cree que deberá rescindir anticipadamente o que no podrá renovar (33%). El 42% espera que la situación del mercado de alquileres empeore y el 22% que continúe "igual de mal".
• Crece el porcentaje de personas que cree que su próxima vivienda será similar o peor que la actual, mientras que se contrae la de quienes esperan que sea mejor. Finalmente, la mayoría (43%) cree que en 5 años continuará alquilando o incluso no sabe si tendrá dónde vivir (24%).
• La situación laboral de los hogares inquilinos no se ha modificado demasiado respecto del relevamiento de 2022. A pesar de eso, llama la atención el aumento de las/os jefas/es de hogar que no trabajan ni buscan trabajo, normalmente llamadas personas "inactivas", entre las cuales se ubican las personas jubiladas o pensionadas y otras como estudiantes o personas encargadas de las tareas domésticas.
• El 90% de los hogares que destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler es pobre. Esto, además, se traduce en mayores condiciones de hacinamiento.