26 de julio 2022 - 11:02

Inmuebles: ¿Cuál es el mejor barrio de Buenos Aires para desarrollar?

Hoy llevamos más de dos años de descenso sostenido en los valores de los terrenos para desarrollar. ¿Por qué importa la incidencia del terreno para pensar un emprendimiento? ¿Dónde conviene invertir y por qué?

Es fundamental definir a la incidencia como uno de los tres componentes del precio de pozo en los emprendimientos. Siendo el segundo el costo de obra incluyendo proyecto, dirección y asesores y el tercero el margen donde se integran ganancia, costos operativos e impuestos. La capacidad del desarrollador para accionar sobre el costo de obra y su margen es acotada, por lo que la incidencia del terreno se vuelve determinante para el precio de pozo.

El precio está limitado por el costo de obra y el margen del desarrollador, esto explica por qué en barrios periféricos y las zonas donde la demanda fue históricamente reducida la baja del valor no continua ya que choca contra el piso de valor de la propiedad, lo que la hace inviable para venderse como terreno. A diferencia de lo que ocurre en barrios como Palermo, Belgrano o Recoleta lo que justifica la reducción en la brecha de precios entre barrios, vender hoy por debajo de los 1000 USD/m2 en cualquier zona de la capital es impensado, sin embargo, en zonas de alta demanda emprendimientos inmobiliarios se comercializan por debajo de los 2000 USD/m2 validando esta hipótesis.

Cuando un desarrollador piensa un proyecto lo hace poniéndose en la piel de su consumidor, sea que vaya a vivir en el edificio o solo invertir, es fundamental entender quién está comprando y como. Hoy en día es muy reducida la cantidad de gente que puede comprar una propiedad con el salario, y teniendo en cuenta que el crédito hipotecario continúa ausente como posibilidad por lo que podemos inferir que los consumidores compran con ahorros o con la venta de otros bienes completando con ahorros.

A la hora de pensar un emprendimiento de pozo, ¿cómo elegir un barrio por sobre otro? La zona sigue siendo determinante para los consumidores. Palermo, Belgrano y Recoleta lideran históricamente la idea de resguardo de valor, siendo las zonas donde todavía existen inversores y operaciones de venta de tierra se convalidan entre 550 USD/m2 y 700 USD/m2 de incidencia para habilitar emprendimientos de 2000 USD/m2 a 2500 USD/m2.

Otros barrios como Núñez y Almagro emergen debido a que dan respuesta a requerimientos específicos por parte de los consumidores. Núñez por un lado crece desde la demanda residencial de baja densidad y su proximidad con el corredor norte de oficinas. Almagro por otro lado florece a partir del crecimiento de los hospitales y universidades lo que demanda estudios profesionales y departamentos para alquilar.

Hoy se consolida la idea de producir emprendimientos que respondan a demandas específicas en barrios donde las incidencias de los terrenos soportan la baja de valor frente al precio de pozo. Es importante desarrollar donde exista la posibilidad de construir y validar una estrategia muy clara desde el inicio que permita atraer consumidores reales.

Federico Ackerman es socio de Terres.

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