Radiografía del mercado inmobiliario en AMBA: el valor del m2, barrio por barrio

Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales , se observan variaciones del precio en dólares por m2 de casas dispares entre aglomerados, siendo del -5.7% en CABA, del +8.4% en GBA Norte, del -3.5% en GBA Sur, y del -2.6% en GBA Oeste. Por su parte, para el caso de los departamentos, las caídas interanuales de dicho precio de venta en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste han sido del 3.2%, 4.0%, 1.9% y 4.9%, respectivamente.

Al mismo tiempo, explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m2 de casas ocurre en Caballito, con una variación de -12.8%. En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Constitución, con una variación de -24.3%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registra la mayor caída del precio de venta en dólares por m2 de casas es La Plata (-10.5%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurre en Malvinas Argentinas (-10.1%).

Si se consideran las variaciones intermensuales (respecto a julio de 2023), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es de +0.7% en CABA, de -2.2% en GBA Norte, de -2.9% en GBA Sur y de -0.8% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en agosto de 2023, se observan variaciones en el precio en dólares por m2 del +0.6% en CABA, del -1.2% en GBA Norte, del -1.3% en GBA Sur, y del -0.4% en GBA Oeste, relativo a julio de 2023.

Finalmente, se observa en el mercado de casas a la venta en GBA Norte una cierta tendencia a la recuperación en los precios de venta desde septiembre de 2022, a pesar de la incertidumbre macroeconómica imperante. Sin embargo, la evolución de estos precios continúa siendo volátil y, por lo tanto, es necesario esperar los próximos meses para confirmar dicha tendencia.

Alquileres

En AMBA, durante el mes de agosto de 2023, el incremento en el precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos ha sido de 15.6%, mientras que en CABA, dicho aumento ha sido de 25.6%, respecto a julio de 2023.

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en agosto de 2023 relativo a julio de 2023, los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del +4.6%, +14.0%, +17.4% y +21.2% en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. En cuanto al alquiler de departamentos, se observan subas intermensuales del precio por m2 a precios corrientes del 25.6%, 25.3%, 13.3% y 10.1% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.

Si se consideran las variaciones intermensuales del precio mediano de alquiler en pesos constantes por m2(es decir, en términos reales), en AMBA, dicho precio sube un 7.2% para el caso de las casas y un 17.2% en el caso de los departamentos, con respecto a julio de 2023.

Explorando los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos ha sido en Retiro (30.6%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación intermensual de dicho precio de alquiler de casas ocurre en San Miguel (+41.6%) mientras que en el caso de departamentos ocurre en Vicente López (+28.8%).

Un hecho a destacar del mercado de alquileres es la caída en la oferta de departamentos en alquiler, la cual se se profundizó en el último año. Distinguiendo por aglomerados de AMBA, se observa que la oferta de departamentos (medida como cantidad de publicaciones en Mercado Libre) experimenta una caída interanual en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste de 23.8%, 6.6%, 37.6% y 39.3%, respectivamente.

Índice de confianza del mercado de venta

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m2(stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, es posible identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.

En agosto de 2023 el mercado de casas a la venta pasó a estar neutro en CABA y a la baja en GBA Zona Oeste. Por su parte, en GBA Norte y Sur el mercado se encuentra a la baja desde el mes pasado.

Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra a la baja en GBA Norte, y GBA Oeste (desde marzo de 2023 en GBA Norte y desde octubre de 2019 en GBA Oeste) y neutro en GBA Sur desde julio de 2023, mientras que pasó a esta al alza en CABA desde este mes.