Alquileres: pese a desaceleración en los aumentos, advierten que la situación es "dramática"

Según un relevamiento privado, tras los fuertes incrementos los valores mostraron su segundo descenso consecutivo. Pero asociaciones de inquilinos describen que el escenario "nos está condenando a la mudanza permanente".

En un contexto marcado por las idas y vueltas de la Ley Ómnibus y el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que impuso la desregulación de la economía, el mercado de alquileres experimentó cambios significativos en los últimos meses: factores determinantes como la inflación y la expansión de los alquileres temporarios contribuyeron a la distorsión de la oferta y la demanda, tanto en los precios como en la disponibilidad de propiedades. La situación está lejos de normalizarse, ya que pese a que los aumentos de los alquileres se desaceleraron en los últimos tiempos, la situación para los inquilinos es "dramática".

Según el último Index de Mercado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, del portal inmobiliario Zonaprop, los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se incrementaron un 1,3% en marzo y registraron, de esta manera, el menor aumento mensual desde enero 2019.

La tendencia a la baja se repite por segundo mes consecutivo, ya que en febrero el crecimiento intermensual fue de 2,9%, luego del cimbronazo observado en enero, que marcó un 21% de alza.

Asimismo, el informe destaca que la oferta de departamentos en alquiler creció un 15,3% luego de la derogación de la ley, cuestión que mantenía al mercado a la expectativa.

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En esta línea, los nuevos contratos acumulan una suba del 261,7% en los últimos doce meses y avanzan por debajo de la inflación (276,2% interanual, según la medición de febrero) y por encima del ajuste del Índice de Contratos de Locación (196,7%) para los contratos que se actualicen en abril, según el informe.

De acuerdo con el relevamiento realizado en base a los avisos publicados en el portal en marzo, el valor promedio de alquiler de un monoambiente en la ciudad asciende a $365.546 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $455.202 mensuales y una unidad de tres ambientes se alquila por $567.747 por mes.

El podio de los barrios más caros lo ocupa Palermo con un precio promedio de $497.645 por mes, seguido de Nuñez y Belgrano con valores mensuales de $476.741 y $471.623, respectivamente. En una posición intermedia, se encuentran Almagro ($415.760), Villa Devoto ($394.019) y Balvanera ($382.864). Por su parte, los barrios más accesibles para alquilar son La Boca ($321.253 mensuales), seguido por Parque Avellaneda ($327.737) y Liniers ($336.109).

Asimismo, del relevamiento se desprende que Paternal y Mataderos son las locaciones que sufrieron el mayor incremento interanual, con valores cercanos al 325%. Por el contrario, Villa Ortuzar y Parque Avellaneda son los únicos barrios que tuvieron un aumento de precios inferior a la media (alrededor de 209%).

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Situación dramática para los inquilinos

La asociación Inquilinos Agrupados realizó una encuesta que indaga sobre distintos aspectos de los hogares de inquilinos. De acuerdo con el último relevamiento, el 31,6% de los ingresos de los hogares inquilinos encuestados se destina a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos.

La incidencia del gasto sobre el presupuesto del hogar asciende a 41,6% en el caso de aquellos alquileres que iniciaron después del 1° de noviembre de 2023.

Gervasio Muñoz, presidente de la entidad, señaló que "la situación es dramática". Luego de la caída del DNU, alrededor del 87,3% de los contratos se firmaron por un plazo de 6 meses o un año con aumentos bimestrales, trimestrales o cuatrimestrales que se actualizan por inflación.

Muñoz, además, puntualizó que "quien firmó el 1° de enero un contrato por $200.000, en abril va a pagar $300.000. No sólo es un problema la actualización, sino que además el mercado inmobiliario (gracias al DNU) nos está condenando a la mudanza permanente. En pocos días veremos las consecuencias de haber desregulado por completo el alquiler de vivienda en Argentina".

¿Cómo operó el mercado de compra-venta?

Según el informe de Zonaprop, los precios en los avisos de venta publicados en el portal registraron un incremento de 0,4% en marzo, con un valor promedio de cotización de U$S2.202 por metro cuadrado, en línea con el mes anterior.

De acuerdo con el relevamiento, los departamentos de pozo son los de mayor incremento en sus valores. A su vez, se reportó que el 71% de los barrios porteños registraron subas en el precio.

El informe detalla que, para las operaciones de compra-venta de inmuebles, el valor promedio de un monoambiente de 40 m2 se ubica en torno a U$S97.248. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de U$S116.539, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los U$S160.480.

Durante el último año, las mayores subas en los valores de los inmuebles ofrecidos a la venta se dieron en Villa Crespo (5,3%), Palermo (5%) y Parque Chas (4,3%), mientras que en los barrios porteños de Nueva Pompeya, Villa Riachuelo y Liniers se detectó un retroceso en el precio que supera el 4%.

En 2024 el volumen de escrituras en CABA fue un 27% superior respecto al 2023. Sin embargo, no alcanzó los volúmenes registrados en 2018. Por otra parte, la cantidad de avisos retasados en el portal cortó la tendencia bajista y se mantuvo estable. Este es uno de los principales factores que explican el cambio de tendencia en los precios a partir del segundo semestre del 2023.

El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (U$S 5.854/m2), Palermo (U$S 3.063/m2) y Belgrano (U$S 2.800/m2). Los barrios más económicos en la ciudad son Villa Lugano (U$S 988/m2), Nueva Pompeya (U$S 1.314/m2) y Villa Riachuelo (U$S 1.435/m2).

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