¿Cómo defenderse del mobbing inmobiliario en la era Milei?

El mobbing inmobiliario es la violencia psicológica o física ejercida de forma sistemática para que una persona o un grupo de personas abandonen su vivienda. Generalmente, para poder aumentar el valor del inmueble, venderlo o destinarlo a otro uso más lucrativo. En Argentina, luego del DNU 70/2023 y la Ley Bases (N°27.742), con la desregulación de los alquileres impulsada por el gobierno de Javier Milei, este tipo de presiones se volvieron más frecuentes y graves.

El déficit habitacional actual demuestra la inmensa proporción de la población argentina que se encuentran en un lugar de vulnerabilidad y son víctimas dóciles frente el mobbing inmobiliario. Según el Centro de Estudios Legales y Sociales, dicho déficit alcanza al 55% del total de la población, es decir, a 6.400.000 hogares. De este total, un tercio vive en condiciones de hacinamiento y dos tercios, en viviendas que requieren mejoras.

Algunos ejemplos de acoso inmobiliario son:

-Corte de servicios como el agua y la electricidad.

-No cobrar el pago del alquiler para generar una situación de mora.

-Cambio de condiciones unilateralmente. Subir el valor del alquiler sin respetar lo pactado. Poner en venta el inmueble y acordar visitas para mostrarlo sin previo aviso. Intimar la rescisión del contrato porque se vendió la propiedad. Inventar incumplimientos del contrato para amenazar al inquilino con un posible desalojo por incumplimiento contractual. Y otro tipo de alteraciones o malinterpretaciones contractuales que puedan gener temor en el inquilino.

-Acoso verbal o escrito. El acoso verbal o por medio de las redes sociales, tratando de exponerlos ante más personas es muy común y de fácil ejecución para el perpetrador.

-Malos vecinos. En el Estudio hemos detectado casos de alquiler deliberado a personas con carácter violento o poco higiénico en edificios donde habitan principalmente personas mayores, con la intención de generar un ambiente intimidatorio o repulsivo.

-La contratación de matones: En las jurisdicciones distintas provincias donde trabaja nuestro Estudio Jurídico identificamos bandas y “empresas” especializadas en desalojar inmuebles ocupados, con la complicidad de la policía, judicial o de la fuerza local. Esto suele ocurrir, principalmente en casos de ocupaciones de familias poseedoras que pretenden adquirir el dominio por el paso del tiempo (20 años) y los propietarios no quieren arriesgarse a enfrentarlos judicialmente, sea por el tiempo que lleva un proceso de reivindicación o por el temor a perder frente a una posible reconvención por prescripción adquisitiva de los ocupantes.

Un caso reciente que llegó a nuestro Estudio Jurídico es el de L.P; una jefa de hogar, empleada administrativa de 41 años, con dos hijos, que alquilaba una casa de dos plantas en una ciudad de Chubut. Quien teniendo un contrato vigente de tres años, durante el segundo año del contrato fue acosada por la inmobiliaria G.A. y su abogada hasta que cedió y firmó un convenio de desocupación; incluso, reconociendo deudas de servicios que estaban pagos. En este caso el mobbing fue verbal y por carta documento. Primero le cambiaron las condiciones del contrato y le exigieron que muestre la casa porque se había puesto en venta. Luego, le dijeron que el inmueble no estaba limpio ni bien mantenido. Por último, que su hermana no podía vivir con ella porque no figuraba en el contrato. La amenaza fue que si no accedía a desocupar el inmueble en 10 días, procederían a dar riendas sueltas a un desalojo que ya estaba en curso a pedido de la propietaria. Todo era mentira, la locataria lo supuso; pero por la salud psicológica de ella y sus hijos, eligió vivir sin conflictos en su vivienda y accedió a firmar la desocupación 16 meses antes de la finalización del contrato. El caso llegó al nuestro Estudio el día de la desocupación. Ahora estamos trabajando en la responsabilidad penal y civil de los responsables del mobbing.

Este tipo de situaciones surgen a diario en muchas ciudades de nuestro país. Según la formación o las herramientas que tengan las víctimas para defenderse, las prácticas de los acosadores son más violentas o más sofisticadas. Lo que generalmente pasa es que los responsables del mobbing inmobiliario se salen con las suyas porque las víctimas, una vez que se mudaron, prefieren olvidar el conflicto y juntar fuerzas y dinero para la mudanza y el acondicionamiento de su nuevo hogar, el cual casi siempre es de peor calidad que el anterior.

En el ordenamiento jurídico argentino, a diferencia de países como España, el término "mobbing inmobiliario" no está expresamente regulado en la legislación nacional ni en los ordenamientos jurídicos locales. Sin embargo, puede encuadrarse en distintas normas y principios generales del derecho, entre ellas:

Código Civil y Comercial de la Nación:

-La buena fe contractual (Art. 961): Obliga a las partes a actuar de buena fe durante la celebración, interpretación y ejecución de los contratos. El acoso al inquilino puede ser considerado un incumplimiento de este principio.

-La responsabilidad civil (art. 1708 y ss.): El hostigamiento puede generar responsabilidad por daños y perjuicios si se prueban los daños sufridos por el inquilino o el ocupante.

-Las obligaciones del locador (arts. 1201 y 1203): Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido y frustración del uso o goce de la cosa. El locador debe garantizar que la cosa locada sirva para el uso y goce convenido. Si este, sus dependientes o terceros incurren en conductas que impidan el uso y goce convenido, el locatario puede exigir el cumplimiento, pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.

• Código Penal: Las acciones de los acosadores inmobiliarios muchas veces constituyen amenazas y coacciones agravadas, usurpaciones o daños a la propiedad; con lo cual pueden configurarse delitos con penas desde contravencionales hasta de seis años de prisión (Art. 149 ter, Art. 181 y Art. 183). En la experiencia de este Estudio Jurídico, lo cierto es que por la falta de jurisprudencia y desarrollo doctrinario en torno al mobbing inmobiliario, es prácticamente imposible que en comisaría tomen denuncias de este tipo y si la denuncia se hace en el Ministerio Público Fiscal, salvo casos muy graves, hace falta fundar muy la denuncia bien para que no se remita al fuero civil y se archive la investigación penal.
• Constitución Nacional, Constituciones Provinciales y Tratados Internacionales:

El art. 14 bis de la Constitución Nacional consagra el derecho a una vivienda digna. Si bien la jurisprudencia ha sostenido que esta garantía constitucional es una obligación del Estado y no de los particulares. En primer lugar, el Poder Judicial debe velar porque dicha garantía no sea atropellada. En segundo lugar, su interpretación debe hacerse conjuntamente con el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), de jerarquía constitucional. Por medio del cual Argentina reconoce el derecho a una vivienda adecuada, lo que incluye, mediante la seguridad de la tenencia, la protección contra el desalojo forzoso y el hostigamiento.

Vale la pena una consideración especial para la Ley de Alquileres (Ley 27.551); que si bien las modificaciones realizadas por esta Ley al Código Civil y Comercial fueron derogadas por el DNU 70/2023 y la Ley Bases es necesario recordar que esta norma intentó achicar la asimetría de poder entre propietarios e inquilinos. No obstante ello vale la pena resaltar que esta ley no contempló expresamente el mobbing inmobiliario. Hacerlo será una tarea política a futuro, para cuando se recomponga la fortaleza de las instituciones del Estado.

Para ese momento será bueno tener en cuenta las normas españolas: El artículo 173 del Código Penal español establece que podrán ser castigados con la pena de prisión de seis meses a dos años aquellas personas “que de forma reiterada lleven a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda”. El acoso inmobiliario también está regulado en algunos ordenamientos autonómicos, como es el caso de la Comunidad Valenciana, la cual en febrero de 2023 incluyó la posibilidad de imponer sanciones económicas de hasta 950.000 euros a los propietarios que realicen acoso inmobiliario.

¿De qué manera defenderse de los acosadores inmobiliarios? Considerando la dificultad de sintetizar respuestas a casos tan disímiles, trataré de sintetizar cinco recomendaciones:

• Los inquilinos deberán conocer bien cada punto del contrato. Los poseedores de un inmueble que ocupan hace mucho tiempo con ánimo de dueños, deberán saber quién es el titular que figura en el Registro de la Propiedad. Esta persona va a ser la única que pueda intentar desalojar (siempre por medio de un proceso judicial)
• Dejar todo por escrito. En el caso de los inquilinos es fundamental comunicar al locador por correo electrónico o carta documento todos los gastos o averías que puedan ocurrir y solicitarle ceses de hostigamiento. En el caso de los poseedores, la comunicación escrita suele ser por carta documento o un cartel de “propiedad privada, Flia. P”.
• Documentar todo tipo de acoso. Guardar copia de los mensajes enviados y recibidos, correos electrónicos, cartas documento y, si el acoso es físico sobre las personas o sobre la propiedad del inquilino/a o el poseedor, filmar o sacar fotos de todo.
• Asesorarse con asociaciones de inquilinos y poseedores, con un abogado/a especializado/a en temas inmobiliarios o dirigirse a la Defensoría Civil y/o Penal del Ministerio Público local.
• Denunciar en sede policial o en el Ministerio Público Fiscal las situaciones de acoso que puedan configurar coacciones, amenazas, daños a la propiedad o usurpaciones.

*Franco Segesso es abogado especialista en derecho inmobiliario y socio fundador de Estudio Jurídico Cooke y Asociados.