La desconocida velocidad de rotación de los activos inmobiliarios  

En cambio, la inversión en propiedades suele verse como algo más estático, como si los ladrillos pesaran más que los papeles a la hora de tomar decisiones inteligentes y operarlas con eficacia y rapidez.

Suele ocurrir que los activos financieros tengan alta rotación frente a la conservación pasiva de activos inmobiliarios que, en general, permanecen en las carteras durante mucho tiempo, tal vez para siempre o hasta que se necesite liquidez, sin generar ganancias, con el objetivo poco ambicioso de preservar valor.

Analizando las razones del por qué los inversores no rotan sus propiedades nos encontramos con estas realidades que impiden a los inversionistas y sus asesores valorar el impacto potencial de inversiones estratégicas y dinámicas en Real Estate:

• Se recurre al activo inmobiliario en búsqueda de un sólido refugio de valor. La realidad es que mantenerlo por mucho tiempo, sólo permite cubrirse de la inflación. Según estudios de Estados Unidos de JP Morgan, las propiedades residenciales se apreciaron un 3,1% anual en los últimos 100 años, mientras que la inflación media en el mismo periodo fue del 3% anual. Con lo cual, la apreciación real fue apenas 0,10% anual.

• Los propietarios creen que los precios de los activos inmobiliarios, principalmente los Premium, nunca caen, todo lo contrario, siempre se aprecian. Esto no es así. Argentina es un claro ejemplo: desde 2010 a la fecha pasaron 12 años y no ha existido prácticamente apreciación de los inmuebles, inclusive en algunos casos los valores son menores.

• El timing, la verdadera estrella de las variables, no tiene entre los inversores la misma popularidad que la location. Se aprecia tanto una locación que se termina creyendo que hay que permanecer en ella por siempre. Brickell en Miami nos mostró más de una vez lo erróneo de este prejuicio, en donde los valores en el año 2020 eran inferiores a los de 15 años atrás, del año 2005. La inversión claramente es timing, no es location. Por ejemplo, el mismo Brickell en Miami desde el año 2010 al año 2015 se apreció 13% anual promedio, con lo cual aquellos inversores que entraron y salieron en ese periodo obtuvieron importantes retornos.

• Se piensa que, si un inmueble se aprecia mucho en un determinado momento, esto va a volver a repetirse y se pasan los años buscando una nueva suba que no llegará, pues las fuertes apreciaciones generalmente no duran más de 5 años. Es tentador intentarlo, pero las métricas no mienten y un asesor profesional lo sabe.

• El alto costo transaccional impide que inversores estén dispuestos a vender sus activos inmobiliarios, aunque parezca irreal en relación al casi inexistente costo de comprar y vender un activo financiero, aun hoy, en el año 2022, prácticamente en todo el mundo, el costo de comprar y vender una propiedad se encuentra en torno al 10% entre comisiones inmobiliarias y de escritura, con lo cual, en el momento de adquirir un activo se está perdiendo 10% de la inversión en caso de requerir una salida inmediata.

• La falta de acceso a adquirir propiedades debajo del valor de mercado, impide la rotación en el corto plazo, una de las principales variables que conserva la inversión inmobiliaria frente a la financiera, es la posibilidad de adquirir activos con fuertes descuentos debajo del valor de mercado, y esta capacidad claramente permite la rotación.

¿Cómo se gana velocidad para la rotación? Para rotar rápidamente una propiedad es necesario adquirirla debajo del valor de mercado y para ello se necesita ser un inversor sofisticado y tener volumen para adquirirlos en subastas, bancos, administradores concursales, etcétera. Es decir, que se necesita el asesoramiento de un experto en este tipo de inversiones.

En definitiva, los activos inmobiliarios son un bien de cambio y hace falta desarrollar y sostener una estrategia de inversión; comprar a un 20% o 30% debajo del valor de mercado y reaccionar en el momento propicio de salida.

Un inversor no debe mirar si la propiedad o su ubicación le gustan para disfrutar del bien. Si se trata de una inversión, no debe imaginarse viviendo allí, debe entender si ostenta un fuerte potencial de recuperación de valor o no. Mediante estas estrategias, en 20 años se puede multiplicar entre 5 y 10 veces el capital inicial, con retornos netos anuales de entre un 11% y 13% en lugar de duplicarlo, si se opta por una inversión pasiva como lo hacen la mayoría de los “inversores”, con el plus de bajo riesgo por solvencia de tener títulos de propiedad y la invaluable seguridad de la inversión.

Silvina Capellino es Account Executive de INMSA.