¿Es el momento ideal y tan esperado para invertir en real estate?

En momentos turbulentos desde lo económico, los gurúes iluminados te dicen “hay que comprar cuando los precios tocan piso y salir a vender cuando está en el máximo”

Ciertamente un consejo tan acertado como inútil, porque lo que nadie te cuenta es cuando tocan piso y techo los precios… .

Todo mercado de bienes presenta subas y bajas de precios que pueden ser más o menos intensas y de mayor o menor frecuencia. Cuando esta intensidad y frecuencia es mayor se dice que se trata de mercados de precios “volátiles” (Bipolaridad te diría un psiquiatra…)

A mayor volatilidad, las chances de obtener una ganancia grande son mayores, pero como nada es gratis en la vida, también es mayor la probabilidad de tener grandes perdidas (si no te queda claro pedile a un fanático de las criptomonedas que te lo explica mientras estruja el pañuelo de lagrimas..)

Para los que no nos gusta la ruleta rusa, sea porque somos gente conservadora, o bien de alta presión y riesgo cardiaco (o simplemente cobardes porque no…), el sueño es encontrar un mercado con bienes que no tengan mucha volatilidad, con buena rentabilidad, que mantenga una tendencia de crecimiento de precios en el largo plazo y con un margen de seguridad alto.

El mercado inmobiliario local tiene intrínsecamente muchas de estas características que combinan rentabilidad y seguridad, por lo que suele ser una de las mejores opciones a la hora de querer aprovechar el consejo de los gurúes.

La buena noticia es que ese momento ideal y tan esperado para entrar se ha terminado de configurar en estos últimos meses por el alineamiento de los “astros” a que hace referencia el titulo.

Si Uds. me lo permiten y comparten mi codicia por obtener un rendimiento extraordinario y mi cobardía que me lleva a escaparle al riesgo, me gustaría contarles porque estoy viendo esta “alineación”, justamente cuando todos están tan “alienados”

• El “raro” comportamiento alcista de los precios de los inmuebles: antes de analizar los aumentos y bajas puntuales que pueden tener los precios en momentos específicos y lo que hoy está pasando, como veremos en el punto siguiente, vale la pena detenerse en esta característica muy particular del mercado inmobiliario argentino donde en el mediano / largo plazo los precios siempre han mostrado un crecimiento estable y significativo. Esto se puede ver gráficamente de manera muy marcada en el cuadro A donde se muestra la evolución de precios promedio de Ciudad de Buenos Aires durante los últimos 20 años y, más allá de bajas puntuales de rápida recuperación, la tendencia (línea punteada roja) es marcada y sostenidamente al alza.

Las razones de este inusual comportamiento son varias pero la más singular (porque solo se da en nuestro país) es la naturaleza de bien de “reserva de valor” que le damos a los inmuebles ante una economía que se caracteriza por crisis recurrentes y muy pocas opciones seguras de ahorro.

• Baja volatilidad de precios y rápida recuperación: el grafico del cuadro A muestra también que en una tendencia claramente de aumento de valor (en 20 años los precios en dólares se multiplicaron por 3,5, ¡¡tres veces y media en dólares!!) las caídas temporales de precios han sido muy puntuales y acotadas en el tiempo, siempre respondiendo a factores identificables.

Lo más llamativo es que ante ciertos eventos adversos de la economía los precios no solo no cayeron sino que crecieron más (otro dato que apuntala la validez de la percepción del inmueble como reserva de valor)

Por otra parte las recuperaciones se dan en plazos relativamente cortos, con excepción justamente del ultimo periodo de baja, generado a partir de la debacle desatada entre 2018 y 2019 (devaluación, default, recesión) y que se prolongó producto del impacto de la pandemia / cuarentenas en 2020 y 2021.

• ¿“Alto stock” de unidades en venta y pocas operaciones pueden frenar recuperación del precio? : la acumulación record de unidades a la venta en los últimos 3 años por la baja cantidad de operaciones ciertamente es un factor que repercutió en impacto en precios. Sin embargo entre los “raros” comportamientos de los precios en este particular mercado inmobiliario local es muy curioso que incluso en periodos de fuerte caída de operaciones de venta se dieron incrementos de precios. El grafico del cuadro B muestra la brutal caída de operaciones que se dio a partir del 2011 (“cepo al dólar”) hasta 2015. Lo curioso (o no tanto, si pensamos en la naturaleza del inmueble como refugio y “reserva de valor”) es que los precios en lugar de caer, subieron y se mantuvieron estables durante la recuperación del volumen de operaciones.

• ¿Tocó piso el precio?: vayamos al punto más importante entonces, ¿es el momento ideal para entrar y lograr maximizar el rendimiento de la inversión o acceder a la vivienda al mejor precio?. Ya hacia en noviembre / diciembre de 2021 hubo algunas leves señales de freno en caída de precios para algunos tipos de inmuebles y zonas. Esta tendencia a “amesetamiento” en el nivel de precios se empezó a consolidar en el primer trimestre de 2022 como se ve en el cuadro A y parece continuar durante estos últimos meses. Este cambio de tendencia también se ha empezado a dar en nivel de operaciones como se ve en el cuadro B

• Otros factores atractivos colaterales (la “yapa”): en un mercado sin crédito hipotecario de mediano plazo, que lamentablemente restringe masivamente la chance de acceder al mercado a la mayoría de la población económicamente activa, la coyuntura monetaria y cambiaria actual, paradójicamente da un “plus” atractivo para el inversor o comprador que tiene la fortuna de contar con algún ahorro en dólares, ya que tiene la chance de entrar en opciones de compra desde pozo o en construcción donde además de obtener mejores precios, suma financiamiento en pesos que permite aumentar la ganancia al poder jugar con la “brecha” cambiaria entre dólar oficial y dólar financiero (MEP) al ir liquidando los dólares mes a mes para pagar la cuota en pesos.

¿Y entonces…arranca o no arranca?

Otro slogan trillado dice “en las crisis están las oportunidades”

No por repetido es menos cierto, y el contexto actual del mercado inmobiliario ciertamente, a mi juicio, llego a ese punto tan lindo donde entrarle multiplica las chances de hacer un muy buen negocio, o llegar a la tan buscada vivienda propia, con un margen de riesgo en su punto más bajo del ciclo (siendo cuidadoso obviamente con la selección del proyecto adonde se va a invertir)

Como decía mi abuela materna los domingos cuando ponía los ñoquis caseros en la mesa…¡¡a la carga Barracas!!

Ariel Venneri es Consultor especialista en Economía y Finanzas. Socio fundador de Grupo MAHE PH Eco.